关于中国房价几种看法

疫情期间,经济形势并不景气的情况下,最近深圳房价反而大幅上涨,不少同事和朋友开始议论纷纷。有人表示努力工作 5 年,还没有房价一年涨幅带来的收益高。有人认为房市充满着泡沫,崩盘一触即发;也有人坚定不移,认为在国家调控政策下,房价逐步得到控制,可能小幅度稳健的增长,绝无下降。

作为一房市外门汉,既不是拥房的利益即得者,也不是一个着急上车的人,但本着好奇的心态,追寻问题本质的心理,想洞察下神秘房市的面纱背后到底是什么。一来作为兴趣爱好,二做些简单了解和记录,增进自己的理解。

关于房市的讨论专家们都无法得出一致的结果,每个人都倾向于选择自己的喜好观点加以利用。所以,在本篇文章同样无法得出一个终极的答案,文本旨在集合百家之所谈,不涉及专业的经济理论,用通俗的话做成一个汇合,探寻房价的神秘面纱,当然其中不可避免也会夹杂个人主观选择。一家之言,仅供参考。

# 几种主流观点

市场中对房价有几种观点:

  1. 中国房价历史上从来只涨不跌。
  2. 一线城市(新一线)房价会继续涨,2、3、4 线城市阴跌。
  3. 一线城市(新一线)房价得到调控,横盘或者轻微正常上幅,2、3、4线城市阴跌。
  4. 全国范围内大部分城市包括一线城市和过热的 2、3、4 线房价见顶,但政府控制下不会大跌,会随着时间迁移完成房价“软着陆”。
  5. 全国范围内大部分城市特别是一线城市房价见顶, 不可能软着陆,会面临崩盘。

不同区域,不同地段,房价走势肯定不能同日而语。上面几种观点仅仅是整体大方向上的判断,我们可以看到以上观点自上至下,逐渐猛烈。

我将其分比喻成三派:称之为“自信派”、“拯救派” 和 “降临派”(请原谅我盗用《三体》名词)。这三种派系有各自的专家做理论支撑。“拯救派” 是官方主流意见。即住房不炒”,“稳健调控” 等定性,即不希望房价继续过热,也不希望崩盘,这是政府最想看到的——实现房价软着陆。

“自信派” 一般代表着房地产商利益和房产中介利益,他们希望更快,更多的促成交易,从舆论上让希望买房的人尽早上车。

“拯救派” 则认为,房价泡沫过大,长痛不如短痛,只能通过刺破泡沫,完成“凤凰盘捏”。 这一派人既包括没有上车而希望房价下跌的群体,也有严肃的专家学者。

这几派都有自己的核心论证理论,我分别进行简单的介绍。

# 自信派

这几天中介疯狂在微信发各种文章和房价利好信息给我,好让我赶紧上车(我心中默默悼念,你鸭的借钱给我啊)。在我客气的回应后,抽空做了些了解,发现不少竟然是10万+的公众号文章。其中还不缺挂着权威媒体的头衔,我并无兴趣追查主体的权威性。但里面惊人的观点,带来无数粉丝热烈的互动到震惊了我。

这类观点有一个共同点:他们会用过去的“事实”去证明未来的走势。

中国房价上涨 20 几年,但每一次专家们都说见顶了,但每一次都打脸了,就问你服不服。所以这一次也不例外,在夹杂着过去疯狂上涨事实中,“自信派” 不相信会下跌,或者只相信短暂的调控,轻微的回调,他们相信最终继续一飞冲天。

“自信派” 除了事实意外,理论建设上也少不了。 第一条就是“放水效应”。09 年经济危机的带来的 4 万亿大放水,导致接下来几年房价翻了一番。用人话讲就是印发的钱多了,资本为了避免通胀,通过将钱投入房市,从而得到保值。所以这一次疫情,央妈的金融刺激动作,同样引来了资本的关注。这一次深圳房价的上涨就爆料过和经营贷有着千丝万缕的关系,不少企业主将本该用于救济在疫情期间受到影响的公司,好让企业给员工发工资的低利率贷款,反而将钱投入房市,促成房价暴涨。后面虽然银行被央妈连夜发文警告,但具体落实情况,未得而知。

第二个是经济绑定论。政府卖地,开发商工程开发,装修公司装修等,带动房产上下游整个经济的发展。这也是近几十年大量地方政府依靠的重要财政来源之一。占整个经济比重非常高,据说到达 1/3。这一点,不少房地产大佬表过态。在中国,房地产业是支撑经济快速增长的一个高速引。

还有一个极端观点,在一篇 10 万加文章看到。自古中国最鼎盛时期,即使 “康乾盛世”,也只是满足人民群众吃得起的问题,拥有自己的房子根本不是最重要的。所以,房价下跌,意味着多余的钱流入农产品,将会引起更大的社会问题。而一线房价问题只是 “白领” 层的 “呻吟”。未来没有上车的人,普通人也难以上车,商品房将成为金融属性品,人们的居住房由政府提高的公租房替代,实现人人有其居,而非人人拥其房。

通过这几个 “自信派” 的论点可以看到,他们对房价只升不降充满信心。对此,我先不着急不做评价。看下另外一派的观点。

# 降临派

与 “自信派” 截然相反,“降临派” 认为房价已经处于极大泡沫之中,超出正常范围。他们会运用经济学上的理论,及日本、美国等经历过的泡沫作为例子和论证。

日子房地产神话的破灭的案例。上个世纪80年代,日本的房价开始上涨,1983 年京东率先拉升,1984年涨幅24%,1985年44%,随后涨幅不断扩大,周边地区2、3线城市也开始暴涨。当时日本有经济学家提出泡沫论,结果被骂成狗。房价还是惊人的上涨,最为巅峰的时期,俗称 “卖掉东京,可以买下整个美国”。日本人坚信,东京房价不会下跌,政府是不会让其下跌的。结果,到了1990年,日本股市已经崩盘,楼市崩盘是在1991年。

而今天中国的房价有多贵,中国房地产市值是 GDP 的500%。1990年日本东京房价收入比:最高18倍,平均10倍。而中国2019年统计,50城房价收入比均值为13.3,其中,深圳以35.2的房价收入比遥遥领先,北京房价收入比23.9,广州房价收入比16.5。

什么是房价收入比?是指住房价格与城市居民家庭年收入之比 。20 意味着买房需要 20 年拥全部收入才能偿还一个房子。

所以结合国际案例 ,“降临派” 认为房价崩盘不可避免。

“降临派” 另外一个有力反驳 “自信派” 的论点是:房地产投资拉动 GDP 增加的边际效应越来越低。什么意思呢,就是原来政府每投入多少亿到地产,就能带来对应比重的经济增长,而如今这一增长越来越小。中美处于博弈的精要关头,中国政府不可能让的经济长期处于对地产依赖之中,而应该是将资源投入生命与科学, 新能源,5g等高新科技上去。这样在中美角逐之中,才能处于不败之地。

令一方面,我们的内需亟需扩大。而房产过高,造成大量年轻人背负巨大房贷,某种程度,减少了大量服务业的消费和支出。可以想象,本来刚刚发工资,想买一个新版的大疆无人机尝鲜,结果想想这个月的工资大部分需要供给房贷,剩下的余额所剩无几,你还敢去大量消费吗? 这就是房地产遏止了内需。

最后一个大量学者提出的观点是人口结构变化带来的房产过剩问题。即从中国的老年化越来越严重,而新生代儿童越来越少,按照目前的人口增长率,预计到 2025 年出生的人口将少于死去的人口。人口呈现如断崖式下跌,按照目前的房子供应量,真的可能像马云所言:“未来房价如葱”。

我们可以看到 “降临派” 对房价下跌深信不疑,他们的每一次预测虽然时间上都是错误的,但他们相信在不久的将来,并且这一天越来越近,就行日本房市崩盘那样,是如此突然。

# 拯救派

“拯救派” 在理论建设上和 “降临派” 有着相同之处,他们代表官方,有着经济学家组成的智囊团。“拯救派” 认可 “降临派” 过度依赖房地产给经济带来的巨大问题,并且也在运用政策积极的调控中。唯一不同的地方是,他们相信在政策调控下,房价能够得到“软着陆”。举个简单例子,“毁灭派”认为崩盘会突然到来,这是市场经济作用的规律,无法避免。“拯救派” 认为通过政策限制交易价格,交易量等,把这个时间拉长到5-10年的经济增长中去消化掉,最终就间接的完成房价着陆。

# 个人的一些看法

在中国,房价是一个无法避开的热门话题,这即有现实生活面临的问题,也有源于古老的对土地而爱的传统。我们活其一身,终究为了什么?古老的衣食住行观念,其中住是基本的需求之一。同样按心理学家马斯洛需要层次理论,我们分成生理需要、安全需要、社交需要、尊重和自我实现五类。房子,在传统观念和意义上,也是一个基本的安全需要。一个想要屹立于世界之林的民族和国家,他的人民必须是满足基本的安全需要,然后让再去追求自我实现,我们称之为“个人梦想”。人人都拥有梦想的国家,这个国家将处于不倒之地,人之所向。我希望在我离开这个世界的这一天能够看到。

# 个人建议

投资慎入,刚需结合实际情况,一线不成二线,二线不成三线,总有一个地方适合你。对于那些依赖固定资产获得收入的人,请不要羡慕。与其关注房价,对于个人一身而言,更应该关注终身发展能力和财富创造力。

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